A aprovação da Reforma Tributária marca um novo capítulo para o mercado imobiliário — especialmente para quem utiliza holdings patrimoniais e familiares como instrumento de gestão, sucessão e proteção de bens.
Essas estruturas, amplamente usadas por famílias e investidores, permitem organizar o patrimônio, facilitar a sucessão e otimizar a carga tributária. Mas com a entrada em vigor das novas regras da Lei Complementar nº 214/2025, o funcionamento e a tributação dessas empresas passam por mudanças significativas.
O que muda com a Reforma Tributária
A principal transformação está na criação da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), que substituem tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS.
Com isso, o regime anterior — especialmente vantajoso para holdings imobiliárias — passa a seguir novas bases de cálculo e alíquotas.
As holdings patrimoniais, antes tributadas com alíquotas que variavam de 11,33% a 14,53% sobre receitas de locação e até 6,73% sobre vendas de imóveis, agora enfrentarão cargas tributárias efetivas mais elevadas, com médias previstas de:
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18,98% nas locações;
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16,58% nas vendas de imóveis.
Essas alíquotas consideram a substituição do PIS/Cofins pela CBS e aplicam as reduções previstas na nova lei.
Novos benefícios e possibilidades de planejamento
Apesar do aumento aparente, a Reforma também trouxe novas oportunidades tributárias para quem sabe estruturar sua holding de forma estratégica.
Segundo o advogado Igor Frota, do time tributário do APSV Advogados, algumas das principais vantagens incluem:
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Redução de 70% nas alíquotas de CBS e IBS aplicáveis às atividades de locação de imóveis;
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Exclusão do IPTU, taxas e condomínio da base de cálculo dos novos tributos;
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Abatimento fixo de R$ 600 por imóvel alugado em locações residenciais;
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Aproveitamento de créditos relativos a insumos e serviços de terceiros, que podem equilibrar o impacto fiscal tanto em locações comerciais quanto residenciais.
Esses ajustes tornam o planejamento mais técnico e exigem que a holding seja tratada de fato como uma empresa, com contabilidade ativa e gestão eficiente de créditos tributários — o que pode evitar pagamentos indevidos e melhorar a rentabilidade do portfólio imobiliário.
Atenção redobrada: impactos na sucessão e no ITCMD
Além da tributação direta sobre receitas, a Reforma também impacta o planejamento sucessório.
O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) passa a ter alíquotas progressivas obrigatórias, podendo atingir até 8% em alguns estados.
Isso significa que estruturar a sucessão agora pode ser decisivo para garantir economia tributária e evitar dificuldades financeiras no momento da transmissão do patrimônio.
Como se preparar para o novo cenário
Para quem já possui uma holding ou pensa em constituir uma, o momento é de analisar, revisar e planejar.
As mudanças exigem revisão de contratos, escrituração contábil adequada e avaliação das estratégias de sucessão e locação com apoio jurídico e contábil especializado.
Antecipar ajustes agora pode representar uma economia relevante no futuro — além de assegurar a continuidade e a segurança do patrimônio familiar.
E para quem quer entender mais sobre o tema com profundidade jurídica, a Imobiliária Torres de Melo Neto mantém parceria com o escritório APSV Advogados, que está publicando uma série exclusiva sobre a Reforma Tributária e seus impactos no mercado imobiliário.
Se quiser se aprofundar, clique no link e acompanhe os vídeos e artigos da série com o APSV Advogados.
