A Reforma Tributária é uma das maiores transformações do sistema fiscal brasileiro nas últimas décadas. A partir de 2027, o modelo de tributação sobre o consumo passará por uma reestruturação completa — e o mercado imobiliário será diretamente afetado por essas mudanças.
A proposta visa simplificar o sistema, tornando-o mais transparente e eficiente, mas também traz novas regras, alíquotas e classificações que exigirão atenção redobrada de construtoras, incorporadoras, investidores e consumidores.
Neste artigo, a Imobiliária Torres de Melo Neto explica o que muda com a reforma tributária, quais serão os impactos na compra, venda e aluguel de imóveis e como se preparar para esse novo cenário.
O que é a Reforma Tributária e qual o seu objetivo
O principal objetivo da Reforma Tributária é simplificar e unificar tributos sobre o consumo. Hoje, o sistema brasileiro conta com cinco impostos principais que incidem sobre bens e serviços — PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS — o que torna a cobrança complexa e desigual entre os estados e municípios.
Com a reforma, esses tributos serão substituídos por dois novos impostos de base ampla, conhecidos como IVA (Imposto sobre Valor Agregado):
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CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – administrada pela União;
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IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – gerido por estados e municípios.
Além disso, será criado o Imposto Seletivo (IS), aplicado a produtos e serviços que prejudicam a saúde ou o meio ambiente, como cigarros e bebidas alcoólicas.
Essa mudança busca reduzir a burocracia, melhorar o ambiente de negócios e aumentar a transparência no sistema tributário.
Principais mudanças para pessoas físicas e jurídicas
A nova tributação afetará tanto pessoas físicas (investidores, locadores, proprietários) quanto pessoas jurídicas (construtoras, incorporadoras, empresas do setor).
Para pessoas físicas
A reforma define critérios claros para determinar quando uma pessoa física passa a ser considerada contribuinte do IVA. Isso ocorrerá se houver atividade habitual de compra, venda ou locação de imóveis.
Veja os principais pontos:
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Quem vender mais de três imóveis no ano anterior, adquiridos há menos de cinco anos;
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Quem vender mais de um imóvel construído por conta própria nos últimos cinco anos;
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Quem alugar mais de três imóveis com renda anual superior a R$ 240 mil.
Essas regras foram criadas para distinguir o investidor ocasional de quem atua de forma contínua no mercado imobiliário, garantindo maior justiça tributária.
Para pessoas jurídicas
Empresas do setor imobiliário, como construtoras e incorporadoras, passarão a ter uma nova forma de cálculo de impostos.
Hoje, o lucro imobiliário é tributado em cerca de 8%, mas com a reforma, o setor terá um desconto de 40% na alíquota do IVA, o que resultará em uma carga efetiva entre 15,9% e 17,9%.
Somando o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), a carga total pode chegar a 18,9% sobre o lucro, representando um aumento relevante para o segmento.
Impactos da reforma tributária na compra, venda e aluguel de imóveis
As mudanças previstas afetam todas as etapas do ciclo imobiliário — da construção e incorporação à locação e revenda. Veja os principais reflexos esperados:
Na compra e venda de imóveis
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O imposto incidirá apenas sobre o valor agregado ao imóvel, reduzindo casos de bitributação.
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Imóveis de baixo valor (populares) podem ter redução de até 3,5% no custo final.
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Já os imóveis de alto padrão podem sofrer aumento médio de até 3,5% nos preços, devido à nova alíquota combinada.
No aluguel de imóveis
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O setor de locação residencial contará com redução de 70% na alíquota do IVA, mantendo o benefício fiscal.
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O redutor social de aluguel passará de R$ 400 para R$ 600, o que deve ajudar a conter aumentos em faixas de renda mais baixas.
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Em contrapartida, especialistas estimam reajustes entre 3% e 6% nos aluguéis comerciais, conforme o perfil do imóvel e a localização.
Na construção civil
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Empresas poderão deduzir os impostos pagos na compra de materiais e serviços, evitando cobrança em cascata.
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O novo modelo exigirá adequação contábil e fiscal, principalmente em contratos de longo prazo.
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A previsão é de aumento na carga tributária efetiva, o que pode impactar margens e preços de venda.
Como o mercado imobiliário pode se preparar para 2026
Com a transição prevista para acontecer entre 2026 e 2033, o setor terá um período de adaptação importante. A Imobiliária Torres de Melo Neto destaca algumas medidas essenciais para quem atua ou investe no mercado:
Dicas para empresas e investidores
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Revisar contratos e cláusulas tributárias em locações, vendas e incorporações;
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Planejar financeiramente as operações considerando possíveis aumentos de carga tributária;
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Treinar equipes contábeis e jurídicas para compreender o novo modelo de impostos;
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Acompanhar atualizações legislativas e buscar orientação de especialistas no setor;
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Analisar o impacto por segmento (residencial, comercial, alto padrão, popular), já que as mudanças variam conforme o tipo de imóvel.
O ideal é que construtoras, corretores e investidores antecipem ajustes e estratégias, evitando surpresas quando o novo sistema entrar em vigor.
| Segmento | Impacto Previsto | Destaques |
|---|---|---|
| Construtoras/Incorporadoras | Aumento de carga efetiva (até 18,9%) | Necessidade de readequação tributária |
| Investidores Pessoa Física | Tributação sobre habitualidade | Critérios objetivos para definição de contribuinte |
| Aluguel Residencial | Redução de 70% da alíquota + redutor social ampliado | Benefício para imóveis populares |
| Aluguel Comercial | Reajuste entre 3% e 6% | Reflexo de custos operacionais mais altos |
| Imóveis Populares | Redução média de 3,5% no custo final | Incentivo à habitação de interesse social |
A Reforma Tributária representa o início de uma nova fase para o mercado imobiliário brasileiro. Com a unificação de tributos e novas regras fiscais, o setor deve passar por mudanças significativas — tanto para quem compra, vende ou aluga imóveis, quanto para empresas que atuam na intermediação.
Embora a proposta traga benefícios importantes, como maior transparência, simplificação de processos e segurança jurídica, também exige planejamento e adaptação. Entender como essas transformações impactam a tributação de aluguéis, ganhos de capital e custos de aquisição será essencial para tomar decisões estratégicas e evitar surpresas.
Com informação e orientação especializada, é possível minimizar impactos, identificar oportunidades e aproveitar o novo cenário de forma mais inteligente.
A Imobiliária Torres de Melo Neto acredita que estar bem informado é o primeiro passo para investir com segurança — e, por isso, segue ao lado de parceiros de confiança para levar conteúdo de qualidade aos seus clientes e leitores.
Em parceria com o escritório APSV Advogados, especialista em Direito Tributário e Empresarial, continuaremos trazendo análises, orientações e atualizações sobre o tema.
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