Em qualquer tipo de negócio existem riscos para todas as partes envolvidas. Por isso é importante que existam formas de garantir que todos cumprirão suas obrigações e também resguardá-los caso alguém não faça sua parte no que foi acordado. Em locações de imóveis chamamos isso de garantias locatícias e servem para proteger tanto o locador quanto o locatário e, também, a Imobiliária em seu papel de intermediadora. Vamos conhecer brevemente cada uma das opções existentes no mercado.
O que diz a legislação?
O artigo 37 da Lei do Inquilinato faculta ao locador exigir do locatário alguma das modalidades de garantias já previstas na lei, sendo: caução, fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A mesma também determina que somente é permitida uma única modalidade de garantia por contrato de locação.
Agora vamos conhecer um pouco sobre cada uma delas.
Caução
Essa modalidade é bastante usada, porém pouca gente sabe haver mais de uma forma de caução: dinheiro, bens móveis ou imóveis, ou título de capitalização.
- Caução em dinheiro: o inquilino deve depositar um valor correspondente a três vezes o valor do aluguel em uma conta do proprietário ou da administradora do imóvel. Este será usado apenas em casos de inadimplência ou danos ao patrimônio. E se ao final do contrato nenhum desses tiver ocorrido, o locatário tem o direito a ser ressarcido.
- Caução em bens móveis: caso o inquilino ofereça um bem móvel como garantia, o proprietário deve exigir uma certidão emitida pelo Departamento Estadual de Trânsito (DETRAN) que comprove a propriedade e depois deve registrar isso em cartório, com fundamento no art. 129 da Lei de Registros Públicos.
- Caução de bens imóveis: como o nome já diz, aqui o morador irá oferecer como garantia outro imóvel, podendo ser próprio ou de terceiro. Caso haja uma ação de despejo, ação de cobrança ou danos materiais, o imóvel dado como garantia pode ser leiloado para pagamento das dívidas.
- Títulos de capitalização: neste caso é preciso a intermediação de uma seguradora, porém ao contratar o inquilino precisa dispor de um valor correspondente, em média, a 10 aluguéis para fechar esse negócio. Ao final do contrato o inquilino deve resgatar este valor devidamente corrigido.
Fiança (Fiador)
Outra modalidade muito procurada, especialmente por praticamente não ter custos. Nele, uma terceira pessoa (física ou jurídica) se responsabiliza pelo pagamento da obrigação, caso o inquilino não arque com o compromisso.
O fiador deve comprovar que tem capacidade econômica para assumir tal responsabilidade, precisando apresentar documentos que mostrem que seu patrimônio é realmente suficiente para cobrir qualquer inadimplência por parte do inquilino. E se acontecer dele ter perdas econômicas, ao longo da duração do contrato, e comprometam o cumprimento do acordo, o locatário pode solicitar a alteração de fiador sendo que tem o prazo de 30 dias para isso ser efetuado.
Seguro Fiança
Uma boa alternativa ao fiador é o seguro fiança. Para isso é preciso dos serviços de uma seguradora. É bastante atrativo, pois não exige fiador ou pagamento em dinheiro. O que acontece é que conforme o valor do imóvel será calculado o valor do seguro e este pode ser parcelado (virando um custo adicional ao aluguel). Então, em caso de inadimplência, a seguradora se responsabilizará pela quitação do aluguel e outros encargos.
Carta Fiança
Neste tipo de garantia, uma instituição bancária passa a figurar no contrato como fiador do locatário. Ela também pode ser emitida pelas chamadas afiançadoras, fiduciárias ou por qualquer instituição financeira devidamente autorizada pelo Banco Central, nos termos da Lei nº 4.595/64 e da Resolução CMN nº 2.325/96.
Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Uma das garantias locatícias menos utilizadas, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento trata de quando o inquilino usa como forma de garantia um fundo de investimento tendo que comprovar, por meio de extratos, a existência de capital.
A formalização se faz por meio do registro junto ao administrador do fundo, do locatário ou terceiro que seja parte do contrato de locação, na qualidade de garantidor por meio de termo de cessão fiduciária acompanhado de uma via do contrato de locação.
Tanto proprietário quanto inquilino devem conhecer todas essas modalidades de garantias locatícias para que entrem em acordo mais facilmente sobre qual será aceita na negociação e no fim para deixar ambos mais tranquilos que estão melhor protegidos.
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